2026 verändern sich die Rahmenbedingungen für Vermieter spürbar. Neue mietrechtliche Vorgaben, verschärfte energetische Anforderungen und eine angepasste Förderlandschaft greifen ineinander. Viele bereits beschlossene Regelungen entfalten nun ihre Wirkung und machen eine frühzeitige Auseinandersetzung sinnvoll.
Konkret betrifft das vor allem das Mietrecht, die Wärmewende im Gebäudebestand sowie neue Pflichten bei Abrechnung, Modernisierung und Transparenz gegenüber Mietern. Hinzu kommen technische und organisatorische Änderungen – etwa bei Heizungsanlagen, Energieausweisen oder der Verteilung von CO₂-Kosten. Wer rechtssicher bleiben und wirtschaftlich planen will, sollte sich 2026 gezielt mit diesen Neuerungen befassen.
➤ Mietrecht 2026: Strengere Regeln für Vermieter
➤ Modernisieren, sanieren, Kosten umlegen: Was 2026 möglich ist
➤ Heizung & Energie: 2026 wird die Wärmewende konkret
➤ Betriebskosten & CO₂: Steigende Kosten richtig abrechnen
➤ Was die EU-Gebäuderichtlinie für 2026 bringt
➤ Förderungen 2026: Weniger Geld, höhere Hürden
➤ Eigentümerwechsel & Verwaltung: Neue Pflichten im Blick behalten
➤ Kündigung, Eigenbedarf & Mieterschutz
Mietrecht 2026: Strengere Regeln für Vermieter
Das Mietrecht bleibt auch 2026 eines der zentralen Fokusthemen für Vermieter und Immobilienverwaltungen. Ziel des Gesetzgebers ist es, Mieter in angespannten Wohnungsmärkten stärker zu schützen und mehr Transparenz bei Mietpreisgestaltung und Mieterhöhungen zu schaffen.
Mietpreisbremse gilt weiter: Verlängerung bis 2029
Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert und gilt weiterhin in den von den Bundesländern ausgewiesenen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Bei Neuvermietungen darf die Miete dort grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bestehen weiterhin für Neubauten (Erstvermietung ab 2014) sowie für Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden.
Wichtig: Mieter können eine zu hohe Miete auch rückwirkend ab dem Zeitpunkt ihrer erstmaligen Rüge beanstanden. Zudem sind Vermieter verpflichtet, offenzulegen, auf welcher Grundlage eine höhere Miete verlangt wird – etwa durch Verweis auf die Vormiete oder eine Modernisierung. Künftig könnten Verstöße gegen die Mietpreisbremse sogar mit Bußgeldern geahndet werden. Entsprechende Verschärfungen sind politisch angekündigt, aber noch nicht beschlossen.
Indexmietverträge und möbliertes Wohnen im Fokus
Indexmietverträge stehen 2026 besonders im Fokus des Gesetzgebers. Hintergrund ist die direkte Kopplung der Miete an den Verbraucherpreisindex, die in Phasen hoher Inflation zu starken Mietsteigerungen geführt hat. Vor diesem Hintergrund plant die Bundesregierung, Indexmieten künftig gesetzlich zu begrenzen. Die konkrete Ausgestaltung wird noch erwartet.
Gut zu wissen
Unabhängig von kommenden Gesetzesänderungen gelten bereits heute wichtige rechtliche Leitplanken: Indexmietklauseln müssen klar, transparent und ausgewogen formuliert sein. Klauseln, die ausschließlich Mieterhöhungen vorsehen, bei sinkender Inflation jedoch keine Mietsenkung ermöglichen, sind unwirksam. Die Mietpreisbremse findet auch bei möbliertem Wohnraum grundsätzlich Anwendung. Ein Möblierungszuschlag ist zwar zulässig, muss jedoch sachlich begründet und angemessen sein.
Mieterhöhungen im Bestand: Enge Grenzen bleiben bestehen
Auch bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen bleiben die gesetzlichen Grenzen unverändert streng. Die sogenannte Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren auf maximal 20 %, in vielen angespannten Regionen sogar auf 15 %. Maßgeblich ist weiterhin die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich an qualifizierten Mietspiegeln orientiert.
Neu ist, dass diese Landesverordnungen zur abgesenkten Kappungsgrenze künftig für bis zu 10 Jahre gelten können. Das erhöht die Planungssicherheit für Mieter, schränkt aber langfristig die Anpassungsmöglichkeiten für Vermieter ein. Umso wichtiger ist es, Mieterhöhungen sorgfältig zu begründen und die jeweils aktuellen Mietspiegel zu nutzen.
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Modernisieren, sanieren, Kosten umlegen: Was 2026 möglich ist
Energetische Modernisierungen bleiben für Vermieter auch 2026 ein zentrales Instrument, um den Gebäudebestand zukunftsfähig zu machen. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten, Kosten auf Mieter umzulegen, in den vergangenen Jahren deutlich begrenzt. Ziel ist es, Investitionen in Energieeffizienz zu fördern, ohne Mieter finanziell zu überfordern.
Modernisierungsumlage bleibt begrenzt
Vermieter dürfen die Kosten energetischer Modernisierungen weiterhin anteilig auf die Mieter umlegen. Die Modernisierungsumlage liegt unverändert bei maximal 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze für die Mieterhöhung: Sie darf normalerweise höchstens 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren betragen (siehe nachfolgende Infobox). Diese Begrenzungen sollen verhindern, dass umfangreiche Sanierungen zu untragbaren Mietsteigerungen führen.
Kappungsgrenze gilt nicht für alle Mieterhöhungen
Die Kappungsgrenze von maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren bezieht sich ausschließlich auf Mieterhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierungsumlage). Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) sowie nach § 560 BGB (Betriebskostenanpassung) werden dabei nicht mitgerechnet und können zusätzlich zulässig sein.
Fördermittel müssen abgezogen und offengelegt werden
Eine zentrale Rolle im Rahmen energetischer Maßnahmen spielen staatliche Förderungen. Erhalten Vermieter Zuschüsse oder zinsvergünstigte Kredite, müssen diese bei der Berechnung der Modernisierungsumlage berücksichtigt und von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden. Ab 2026 rückt diese Pflicht stärker in den Fokus der Rechtsprechung und der Verwaltungspraxis.
Strenge formale Anforderungen bei Modernisierungen
Unverändert hoch sind die formalen Anforderungen an Modernisierungsmaßnahmen. Vermieter müssen geplante Arbeiten mindestens 3 Monate im Voraus ankündigen und dabei detailliert über Art, Umfang, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung informieren. Fehler in der Ankündigung können dazu führen, dass die spätere Mieterhöhung unwirksam ist.
Mieter haben zudem das Recht, einer Modernisierung aus Härtegründen zu widersprechen. Gleichzeitig gilt: Bei energetischen Modernisierungen ist das Recht auf Mietminderung wegen Baulärms oder Einschränkungen für die ersten 3 Monate ausgeschlossen. Diese Regelung soll Investitionen in den Klimaschutz erleichtern.
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Heizung & Energie: 2026 wird die Wärmewende konkret
Während viele Regelungen zur Energiewende bereits seit einigen Jahren bestehen, entfalten sie 2026 erstmals ihre volle praktische Wirkung. Mit der kommunalen Wärmeplanung und den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wird der Heizungstausch für Vermieter zu einer strategischen Entscheidung. Gleichzeitig steigen die laufenden Kosten für fossile Energieträger weiter, was den Handlungsdruck zusätzlich erhöht.
Gebäudeenergiegesetz: Regel von 65 % greift
Spätestens ab dem 1. Juli 2026 gilt in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern: Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dies gilt auch, wenn die betroffene Großstadt bis zum 30. Juni 2026 keine kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat, obwohl sie dazu verpflichtet wäre. Insoweit wird die Regelung für viele Vermieter spätestens in der zweiten Jahreshälfte relevant.
In kleineren Kommunen gelten längere Übergangsfristen. Dort greift die Vorgabe von 65 % erst, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt – spätestens jedoch ab dem 1. Juli 2028 (Stand: Januar 2026).
Übergangsfristen für Öl- und Gasheizungen
Bestehende Heizungsanlagen dürfen zunächst bis Ende 2044 weiterhin betrieben werden, solange sie funktionsfähig sind. Auch defekte Öl- oder Gasheizungen dürfen unter bestimmten Voraussetzungen noch ersetzt werden. Allerdings gelten hierfür Übergangsfristen und zusätzliche Anforderungen: Ab 2029 müssen neu eingebaute fossile Heizungen schrittweise steigende Anteile erneuerbarer Energien nutzen, etwa durch Biogas oder Wasserstoff.
Unverändert bleibt die Pflicht zum Austausch alter Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind. Ausnahmen gelten lediglich für langjährige Selbstnutzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern.
Kommunale Wärmeplanung wird entscheidend
Die verpflichtende kommunale Wärmeplanung gibt Vermietern erstmals klare Orientierung zu künftig vorgesehenen Heiztechnologien vor Ort. Investitionen in neue Heizungen sollten daher ab 2026 unbedingt an der lokalen Planung ausgerichtet werden, da falsche Entscheidungen langfristig unwirtschaftlich oder sogar unzulässig sein können.
Steigende CO₂-Kosten erhöhen den Handlungsdruck
Parallel zu den technischen Vorgaben verteuert der nationale CO₂-Preis das Heizen mit fossilen Brennstoffen. Für das Jahr 2026 gilt nach aktuellem Planungsstand ein Preiskorridor von etwa 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂, der über Versteigerungen im nationalen Emissionshandel entsteht.
Für Wohngebäude bestimmt das gesetzliche Stufenmodell zur Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermietern und Mietern, wie die Kosten entsprechend der energetischen Qualität des Gebäudes verteilt werden.
Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher fällt der Anteil der CO₂-Kosten aus, den Vermieter tragen müssen – und umgekehrt. Das macht energetische Sanierungen sowohl in rechtlicher als auch in wirtschaftlicher Hinsicht relevant, weil sie langfristig zu niedrigeren eigenen CO₂-Kostenanteilen und Betriebskosten beitragen können.
Betriebskosten & CO₂: Steigende Kosten richtig abrechnen
Steigende Energiepreise, höhere CO₂-Abgaben sowie neue technische Vorgaben machen die Betriebskostenabrechnung für Vermieter und Immobilienverwaltungen zunehmend komplex. 2026 kommt es weniger auf neue Gesetze als auf die korrekte Umsetzung bestehender Regelungen an. Fehler bei Abrechnung, Verteilung oder Transparenz können zu Rückforderungen oder Streitigkeiten führen.
CO₂-Kostenaufteilung nach Stufenmodell
Für Wohngebäude gilt weiterhin das gesetzliche Stufenmodell zur Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern. Maßgeblich ist der CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr. Je schlechter der energetische Zustand, desto höher fällt der Kostenanteil des Vermieters aus – im Extremfall bis zu 90 %. Als sehr energieeffizient gelten Gebäude mit einem CO₂-Ausstoß von höchstens 12 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr. In diesen Fällen verbleiben die CO₂-Kosten vollständig beim Mieter. Bei steigenden Emissionswerten verschiebt sich der Kostenanteil stufenweise zugunsten der Mieter.
| Kohlenstoffdioxidausstoß des vermietenden Gebäudes oder der Wohnung pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| < 12 kg CO₂/m2/a | 100 % | 0 % |
| 12 bis < 17 kg CO₂/m2/a | 90 % | 10 % |
| 17 bis < 22 kg CO₂/m2/a | 80 % | 20 % |
| 22 bis < 27 kg CO₂/m2/a | 70 % | 30 % |
| 27 bis < 32 kg CO₂/m2/a | 60 % | 40 % |
| 32 bis < 37 kg CO₂/m2/a | 50 % | 50 % |
| 37 bis < 42 kg CO₂/m2/a | 40 % | 60 % |
| 42 bis < 47 kg CO₂/m2/a | 30 % | 70 % |
| 47 bis < 52 kg CO₂/m2/a | 20 % | 80 % |
| > = 52 kg CO₂/m2/a | 5 % | 95 % |
Heizkostenabrechnung bleibt komplex
Die CO₂-Kostenaufteilung erhöht die Anforderungen an die Heizkostenabrechnung: Vermieter müssen ihren CO₂-Anteil korrekt berechnen, ausweisen und die zugrunde liegenden Daten nachvollziehbar dokumentieren. Fehler können die Abrechnung angreifbar machen und führen insbesondere bei größeren Beständen ohne entsprechende Unterstützung durch eine technische Lösung wie den GK4.0 Heizungsprofi zu mehr Verwaltungsaufwand.
Fernablesbare Zähler und monatliche Verbrauchsinformationen
Bis spätestens Ende 2026 müssen in Mehrfamilienhäusern sämtliche Heiz- und Warmwasserzähler fernablesbar sein. In der Praxis kommen dabei zunehmend digitale Messsysteme (Smart Meter) bzw. fernablesbare Heizkostenverteiler und Zähler zum Einsatz, die ohne Wohnungszutritt ausgelesen und an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Nach der Installation dieser Technik sind Vermieter verpflichtet, ihren Mietern monatliche Verbrauchsinformationen bereitzustellen. Ziel ist es, den Energieverbrauch transparenter zu machen, Vergleichsmöglichkeiten zu schaffen und konkrete Einsparanreize zu setzen.
Digitale Belege erleichtern die Nebenkostenabrechnung
Erleichterungen gibt es bei der Belegeinsicht: Vermieter dürfen Abrechnungsunterlagen inzwischen auch digital zur Verfügung stellen, etwa über Mieterportale oder per E-Mail. Das vereinfacht die Prozesse auf beiden Seiten und reduziert den Verwaltungsaufwand. Das Recht der Mieter auf Einsicht in Originalbelege bleibt jedoch bestehen.
Was die EU-Gebäuderichtlinie für 2026 bringt
Mit der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) verschärfte die Europäische Union die Anforderungen an den Gebäudesektor deutlich. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden langfristig zu senken und den CO₂-Ausstoß im Bestand systematisch zu reduzieren.
Viele Vorgaben gelten nicht unmittelbar, müssen aber von den Mitgliedstaaten – und damit auch in Deutschland – bis Mitte 2026 in nationales Recht überführt werden. Für Vermieter lohnt es sich daher, die kommenden Pflichten frühzeitig im Blick zu behalten. Über die konkrete Ausgestaltung der nationalen Umsetzung halten wir Sie hier auf dem Laufenden.
Mindeststandards für Bestandsgebäude geplant
Kern der EU-Gebäuderichtlinie sind verbindliche Mindestenergiestandards für Wohngebäude. Besonders energetisch ineffiziente Gebäude sollen schrittweise verbessert werden. Vorgesehen ist ein sogenanntes „Worst-first-Prinzip“: Zunächst sollen Gebäude mit besonders schlechtem energetischem Zustand modernisiert werden.
Welche konkreten Energiekennwerte künftig erreicht werden müssen, legt erst die nationale Umsetzung fest. Klar ist jedoch: Für Eigentümer von Gebäuden mit schlechter Energiebilanz dürfte der Handlungsdruck steigen. Gerade hier kann die Investition in sogenannte Retrofit-Lösungen lohnen, die bislang ineffiziente Heizungsanlagen „auf Kurs“ bringen.
Neue Anforderungen an Energieausweise
Energieausweise werden ab 2026 EU-weit vereinheitlicht und aussagekräftiger. Künftig gelten nur noch die Effizienzklassen A bis G, ergänzt um Angaben zum CO₂-Ausstoß und konkrete Sanierungsempfehlungen. Ältere Ausweise verlieren ihre Gültigkeit, sodass Vermieter bei Vermietung oder Verkauf rechtzeitig neue Energieausweise vorlegen müssen. Zudem ist damit zu rechnen, dass Gebäude mit sehr schlechter Energiebilanz künftig strengeren Vermietungsauflagen unterliegen könnten.
Solarpflichten und technische Ausstattung von Gebäuden
Die EU-Gebäuderichtlinie sieht außerdem vor, den Ausbau erneuerbarer Energien im Gebäudebereich deutlich zu beschleunigen. Dazu gehören Solarpflichten für Neubauten sowie für Bestandsgebäude bei größeren Renovierungen. Auch Vorgaben zur Ladeinfrastruktur für E-Mobilität und zur Gebäudeautomation werden ausgeweitet.
Welche Pflichten konkret für Wohngebäude in den Mitgliedsstaaten gelten werden, hängt von der nationalen Umsetzung ab. Klar ist jedoch: Technische Nachrüstungen werden bei Sanierungen künftig häufiger mitgedacht werden müssen.
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Förderungen 2026: Weniger Geld, höhere Hürden
Förderprogramme bleiben für Vermieter ein wichtiger Baustein bei energetischen Sanierungen und Investitionen in den Gebäudebestand. Gleichzeitig zeigt sich 2026: Die verfügbaren Mittel sind knapper bemessen, die Förderbedingungen komplexer. Wer Förderungen nutzen will, muss Maßnahmen sorgfältig planen, Fristen einhalten und mit höheren Anforderungen rechnen.
Gebäudeförderung bleibt eingeschränkt
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) steht 2026 weiterhin zur Verfügung, allerdings mit begrenztem Budget und teilweise verschärften Zugangsvoraussetzungen. Insbesondere für umfassende Sanierungen sind die Förderquoten in den vergangenen Jahren gesunken. Zudem kommt es häufiger zu kurzfristigen Anpassungen oder Förderstopps.
Heizungsförderung bleibt zentraler Anreiz
Stabiler zeigt sich die Förderung für den Heizungstausch. Der Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme wie Wärmepumpen, Fernwärme oder Biomasse wird weiterhin staatlich unterstützt. Je nach Einkommenssituation, Gebäudeart und Zeitpunkt des Austauschs können sich attraktive Fördersätze ergeben.
Allerdings sind die Förderbedingungen komplex und an technische Mindestanforderungen geknüpft. Zudem müssen Vermieter berücksichtigen, dass erhaltene Zuschüsse bei der Berechnung der Modernisierungsumlage abzuziehen sind.
Photovoltaik und Stromerzeugung weiter begünstigt
Investitionen in Photovoltaikanlagen bleiben auch 2026 steuerlich attraktiv. Für viele Anlagen gelten weiterhin reduzierte oder entfallende Umsatz- und Einkommensteuerregelungen. Eigenverbrauch und Mieterstrommodelle gewinnen dadurch weiter an Bedeutung – insbesondere in Mehrfamilienhäusern.
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Eigentümerwechsel & Verwaltung: Neue Pflichten im Blick behalten
Ein Eigentümerwechsel kann 2026 weitreichende rechtliche und energetische Pflichten auslösen. Auch für Hausverwaltungen steigen die Anforderungen, da sie eine zentrale Rolle bei der Umsetzung gesetzlicher Vorgaben spielen. Wer Zuständigkeiten und Fristen nicht im Blick behält, riskiert rechtliche und finanzielle Nachteile.
Sanierungspflichten nach Eigentümerwechsel
Beim Erwerb von Bestandsimmobilien gehen bestimmte energetische Pflichten automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dazu zählen unter anderem der Austausch veralteter Heizkessel sowie die Dämmung oberster Geschossdecken, sofern diese Anforderungen noch nicht erfüllt sind. Nach einem Eigentümerwechsel gelten hierfür in der Regel Übergangsfristen von bis zu 2 Jahren.
Gerade Käufer älterer Gebäude sollten daher frühzeitig prüfen, welche energetischen Maßnahmen verpflichtend umzusetzen sind. Diese Pflichten bestehen unabhängig davon, ob Fördermittel in Anspruch genommen werden (können).
Besonderheiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
In Wohnungseigentümergemeinschaften erfordern energetische Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Trotz erweiterter Rechte seit der WEG-Reform bleiben Abstimmungen innerhalb der Gemeinschaft entscheidend und können für vermietende Eigentümer zu Zielkonflikten führen.
Rolle der Hausverwaltung wird wichtiger
Hausverwaltungen übernehmen 2026 zunehmend koordinierende und beratende Aufgaben. Sie müssen Eigentümer über gesetzliche Pflichten informieren, Fristen überwachen und Maßnahmen organisatorisch begleiten. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Dokumentation, Abrechnung und Kommunikation mit Mietern.
Digitale Verwaltungsprozesse können dabei helfen, den Überblick zu behalten und Pflichten effizient umzusetzen. Für Eigentümer lohnt es sich, die Leistungsvereinbarungen mit ihrer Verwaltung regelmäßig zu überprüfen.
Kündigung, Eigenbedarf & Mieterschutz
Bei Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen gelten auch 2026 strenge gesetzliche Anforderungen. Besonders Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen nach Wohnungsumwandlung stehen im Fokus von Gesetzgeber und Rechtsprechung. Kündigungen sind nur unter engen Voraussetzungen möglich und müssen sorgfältig begründet werden.
Eigenbedarf weiterhin streng geregelt
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch 2026 grundsätzlich zulässig, bleibt jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft. Vermieter müssen nachvollziehbar darlegen, dass sie die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigen. Pauschale oder vorgeschobene Begründungen reichen nicht aus.
Gerichte prüfen Eigenbedarfskündigungen weiterhin sehr genau. Insbesondere bei kurzfristigem Eigenbedarf nach dem Erwerb einer Immobilie oder bei älteren, gesundheitlich eingeschränkten Mietern ist mit einer intensiven Interessenabwägung zu rechnen.
Verlängerte Kündigungsschutzfristen in angespannten Märkten
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten für Mieter teilweise verlängerte Kündigungsschutzregelungen. Dazu zählen etwa längere Kündigungsfristen oder Einschränkungen bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Diese Regelungen werden von vielen Bundesländern auch 2026 fortgeführt.
Sozialklausel und Härtefallregelungen
Mieter können einer Kündigung widersprechen, wenn sie für sie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dazu zählen etwa hohes Alter, schwere Erkrankungen, fehlender Ersatzwohnraum oder eine lange Mietdauer. Die sogenannte Sozialklausel führt dazu, dass selbst berechtigte Kündigungen im Einzelfall unwirksam oder zumindest aufgeschoben werden können.
Was Mieter heute und morgen erwarten
Rechtliche Vorgaben sind nur eine Seite des Mietverhältnisses – genauso entscheidend sind die Erwartungen der Mieter. Die Wohntrend-Studie „Wohntrends 2040“ zeigt auf Basis einer repräsentativen Befragung, was Mieter aktuell besonders beschäftigt und welche Wünsche sie an Vermieter haben. Bezahlbarer Wohnraum, nachhaltiges Wirtschaften, sinkende Energiekosten und eine zuverlässige Internetanbindung stehen dabei ganz oben auf der Agenda.
Lesen Sie hier, welche Erkenntnisse die Studie für Vermieter liefert und warum Sie bei langfristigen Investitionen die Mieterperspektive mitdenken sollten..
Kosten, Versicherungen & Steuern
Steigende Bau-, Energie- und Finanzierungskosten sowie höhere CO₂-Abgaben beeinflussen auch 2026 die Wirtschaftlichkeit von Immobilien spürbar. Viele Kosten lassen sich nur begrenzt auf Mieter umlegen, weshalb realistische Wirtschaftlichkeitsrechnungen und ausreichend hohe Rücklagen besonders wichtig sind.
Mit höheren Baukosten steigen auch die Risiken im Schadensfall. Versicherungen sollten regelmäßig überprüft und an aktuelle Immobilienwerte angepasst werden, insbesondere im Hinblick auf möglicherweise zunehmende Elementarschäden, wie durch Starkregen oder Überschwemmungen.
Auch steuerlich bleibt die Vermietung komplex: Abschreibungen, die Behandlung von Sanierungs- und Modernisierungskosten sowie steuerliche Folgen von Photovoltaik, Mieterstrom oder Verkäufen beeinflussen die Rentabilität erheblich.
Das Wichtigste zu den Veränderungen für Vermieter im Jahr 2026 in Kürze
- 2026 verschärft der Gesetzgeber die Vorgaben für Mietpreise, Mieterhöhungen und Vertragsgestaltung weiter und erhöht Transparenz- und Dokumentationspflichten für Vermieter.
- Energetische Modernisierungen bleiben erlaubt, doch Umlagen, Förderanrechnung und formale Anforderungen setzen Vermietern 2026 enge wirtschaftliche und rechtliche Grenzen.
- Mit der kommunalen Wärmeplanung, der 65-%-Regel des GEG und steigenden CO₂-Kosten wird der Heizungstausch für viele Vermieter 2026 zur strategischen Pflichtentscheidung.
- Höhere Energiepreise, das CO₂-Stufenmodell und neue Abrechnungspflichten machen eine korrekte, transparente Betriebskostenabrechnung 2026 wichtiger denn je.
- Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie kündigt verbindliche Mindeststandards, neue Energieausweise und zusätzliche technische Anforderungen für Wohngebäude an.
- Förderprogramme bleiben verfügbar, sind 2026 jedoch stärker begrenzt, komplexer ausgestaltet und erfordern eine besonders sorgfältige Planung und Antragstellung.
- Eigentümerwechsel können 2026 energetische Nachrüstpflichten auslösen und erhöhen zugleich die Anforderungen an Hausverwaltungen und klare Zuständigkeiten.
- Kündigungen bleiben auch 2026 nur unter engen Voraussetzungen möglich, da Eigenbedarf, Sozialklauseln und regionale Schutzregelungen Mieter stark absichern.
- Steigende Kosten, höhere Risiken und komplexe steuerliche Rahmenbedingungen erfordern 2026 eine realistische Kalkulation und regelmäßige Überprüfung von Absicherung und Steuerstrategie.
Was bedeutet das für Vermieter?
Viele Änderungen im Jahr 2026 lassen sich nicht isoliert betrachten, sondern wirken besonders im Bereich Heizung, Energieverbrauch und Betriebskosten zusammen. Gerade hier steigen die Anforderungen an Transparenz, laufende Kontrolle und belastbare Entscheidungsgrundlagen. Digitale Lösungen wie der GK4.0 Heizungsprofi unterstützen Sie dabei, bestehende Heizungsanlagen besser zu überwachen, Verbräuche einzuordnen und Einsparpotenziale frühzeitig zu erkennen.
Referenzen
https://www.gesetze-im-internet.de/geg/
https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/ ( § 536, § 555c, § 555d, § 556c, § 556d, § 556g, § 557b, § 558, § 559, § 559a, § 573, § 574, § 577a )
https://www.energiewechsel.de/KAENEF/Redaktion/DE/Dossier/co2-preis.html
https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=OJ:L_202401275
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