Das Gebäudeenergiegesetz:
Das Wichtigste zusammengefasst

Die Wärmewende ist ein zentraler Baustein auf Deutschlands Weg zur Klimaneutralität bis 2045. Entsprechend rückt auch die Immobilienwirtschaft stärker in den Fokus der Gesetzgebung: Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten seit dem 1. Januar 2024 neue Vorgaben für Heizungen, Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden.

Ziel ist es, den Verbrauch fossiler Energieträger schrittweise zu reduzieren und den Ausbau klimafreundlicher Technologien voranzutreiben. Gleichzeitig steht die nächste Reform bevor: Mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) plant die Bundesregierung für Ende 2026 eine tiefgreifende Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes. Doch was genau sind die aktuellen Anforderungen des GEG und welche Änderungen sind derzeit geplant?

➤ Das Wichtigste zum GEG in Kürze

➤ Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

➤ Welche Regeln gelten aktuell für Eigentümer und Vermieter?

➤ Welche Heizungen sind derzeit erlaubt?

➤ Welche Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung?

➤ Wird das GEG künftig durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt?

➤ Welche Änderungen sind mit dem GModG geplant?

➤ Welche Fördermöglichkeiten gibt es aktuell?

➤ Wie digitale Gebäudetechnik bei der Umsetzung helfen kann

➤ Fazit: Worauf Sie sich jetzt einstellen sollten

➤ Häufig gestellte Fragen

Das Wichtigste zum GEG in Kürze

• Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll den Energieverbrauch von Gebäuden senken und den Klimaschutz fördern.
• Das GEG verschärft die Anforderungen an Heizungsanlagen und macht die optimale Einstellung und Wartung bestehender Systeme zur Pflicht.
• Die Bundesregierung plant mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) zum 1.11.2026 eine Gesetzesänderung (Stand: Juni 2026).
• Nach aktuellem Stand sollen sich Vermieter künftig zur Hälfte an den anfallenden Kosten einer reinen Gas- oder Ölheizung beteiligen.
• Verschiedene Förderprogramme unterstützen sowohl Kommunen als auch Bauträger und Privatpersonen bei der Umsetzung der Maßnahmen.

Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das seit dem 1.1.2024 geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) vereint die früheren Regelungen von:

• Energieeinsparverordnung (EnEV)
• Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
• Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Die Vorgaben des GEG zielen darauf ab, den Anteil an erneuerbaren Energien bei der Versorgung von Gebäuden mit Wärme und Kühlung zu erhöhen. Insbesondere fordert das Gesetz, dass Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden – in Neubaugebieten seit dem 1.1.2024, ansonsten ab 2026.

Bei Bestandsimmobilien wiederum gibt es umfangreiche Vorschriften, Pflichten zur zeitnahen Modernisierung und gewisse Übergangsregelungen. Sie alle haben aber letztlich eines zum Ziel: den Gebäudesektor klimafreundlicher zu gestalten und die Abkehr von Erdgas, Öl und anderen fossilen Energieträgern zu ermöglichen.

Welche Regeln gelten aktuell für Eigentümer und Vermieter?

Das GEG verschärft die Vorschriften für Heizungsanlagen im Vergleich zu früheren Regelungen. Gas- und Ölheizungen dürfen zwar weiterhin betrieben werden, müssen jedoch bestimmte Effizienzanforderungen erfüllen. Zudem gelten Austauschpflichten für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind. Gleichzeitig fördert der Staat verstärkt Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien wie Wärmepumpen, Pelletheizungen und Solarthermie.

Zwischen bestehenden GEG-Vorgaben und der angekündigten Gesetzesreform stehen viele Eigentümer und Vermieter vor der Frage, welche Investitionen langfristig wirtschaftlich und zukunftssicher sind. Gleichzeitig steigt der Druck, Energieverbräuche zu senken und Betriebskosten stabil zu halten.

Damit gewinnen digitale Lösungen zunehmend an Bedeutung. Wer den Zustand seiner Heizungsanlagen, Verbräuche und Effizienzpotenziale transparent erfassen kann, schafft eine bessere Grundlage für Investitionsentscheidungen und die Optimierung bestehender Systeme.

Deshalb kann es sinnvoll sein, smarte Gebäudekonnektivität bereits in Neubauprojekten mitzudenken. Aber auch im Bestand helfen digitale Gebäudelösungen wie Vodafone Gebäudekonnektivität 4.0 dabei, Energieverbräuche transparenter zu machen und bestehende Anlagen effizienter zu betreiben.

Welche Heizungen sind derzeit erlaubt?

Viele Bestandsgebäude werden derzeit noch mit fossilen Energieträgern wie Gas oder Öl beheizt, teilweise auch über Fernwärme. Das derzeit geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzt jedoch verstärkt auf den schrittweisen Ausbau erneuerbarer Energien und strengere Anforderungen an die Wärmeversorgung von Gebäuden.

Mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) könnten sich die Rahmenbedingungen ab Ende 2026 verändern. Bis dahin gelten weiterhin die bestehenden Anforderungen des GEG für Heiztechnik und energetische Standards bei Neubauten und Sanierungen.

Im Folgenden finden Sie die aktuellen GEG-Vorgaben für verschiedene Heizungsarten:

Die Bedeutung des hydraulischen Abgleichs

Bei der Installation neuer Heizungsanlagen und größeren Sanierungen schreibt das GEG in vielen Fällen auch einen hydraulischen Abgleich vor. Dabei werden die Heizwassermengen innerhalb der Anlage so angepasst, dass alle Heizkörper bedarfsgerecht versorgt werden. Das sorgt für eine gleichmäßigere Wärmeverteilung, reduziert Energieverluste und kann die Effizienz der gesamten Heizungsanlage verbessern.

Warum der hydraulische Abgleich für Energieverbrauch, Betriebskosten und Wohnkomfort eine wichtige Rolle spielt, erklärt Heiztechnik-Experte Dipl.-Ing. Günter Wolter in unserem Experten-Interview zum hydraulischen Abgleich.

Welche Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung?

Die kommunale Wärmeplanung spielt eine zentrale Rolle bei der Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Städte und Gemeinden sollen langfristig planen, wie Gebäude künftig klimafreundlich mit Wärme versorgt werden können – etwa über Fernwärme, Wärmepumpen, Geothermie oder andere erneuerbare Energieträger.

Für Eigentümer und Wohnungsunternehmen ist diese Planung besonders wichtig, weil sie mehr Orientierung für zukünftige Investitionen schaffen soll. Wer frühzeitig weiß, ob ein Gebäude perspektivisch an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden kann, kann Sanierungs- und Heizungsentscheidungen besser planen und möglicherweise hohe Investitionen in alternative Heizsysteme vermeiden.

Gleichzeitig unterstützt die kommunale Wärmeplanung Städte und Gemeinden dabei, den CO₂-Ausstoß im Gebäudesektor langfristig zu reduzieren und die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern zu verringern. Für die Umsetzung stehen den Kommunen – ähnlich wie Eigentümern und Unternehmen – verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung.

Wird das GEG künftig durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt?

Die Bundesregierung plant derzeit, das bestehende Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) weiterzuentwickeln. Ziel ist es, die Vorgaben für die Wärmeversorgung im Gebäudesektor flexibler und praxisnäher zu gestalten.

Künftig könnten unter anderem die bisherigen Vorgaben zum Anteil erneuerbarer Energien beim Heizungstausch gelockert werden (Stand: Juni 2026). Gleichzeitig sollen moderne Gas- und Ölheizungen unter bestimmten Voraussetzungen wieder leichter zulässig sein. Damit reagiert die Bundesregierung auf die Diskussionen rund um das sogenannte „Heizungsgesetz“ und die hohen Investitionskosten vieler Eigentümer.

Die kommunale Wärmeplanung soll dabei grundsätzlich bestehen bleiben. Gleichzeitig ist geplant, kleinere Kommunen bürokratisch zu entlasten und Planungsprozesse zu vereinfachen. Bis zur endgültigen Verabschiedung des Gesetzes können sich einzelne Regelungen jedoch noch ändern.

Welche Änderungen sind mit dem GModG geplant?

Eine der wichtigsten geplanten Änderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) betrifft den Wegfall der bisherigen 65-%-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungstausch. Gleichzeitig könnten Eigentümer künftig wieder mehr Flexibilität bei der Wahl neuer Heizsysteme erhalten.

Nach aktuellem Stand sind unter anderem folgende Änderungen geplant:

• Moderne Gas- und Ölheizungen sollen beim Heizungstausch wieder leichter zulässig sein.
• Verschiedene Heizsysteme wie Wärmepumpen, Hybridlösungen und Biomasse könnten weiterhin parallel genutzt werden.
• Für fossile Heizsysteme ist eine schrittweise Beimischung klimafreundlicher Brennstoffanteile vorgesehen.
• Der Anteil dieser erneuerbaren Energieträger soll ab 2029 zunächst 10 % betragen und bis 2040 stufenweise auf 60 % ansteigen.
• Vermieter sollen sich künftig stärker an zusätzlichen Kosten fossiler Heizsysteme beteiligen – etwa an Netzentgelten, CO₂-Abgaben und den Kosten erneuerbarer Brennstoffanteile.

Ziel dieser geplanten Änderungen ist es unter anderem, Mieter finanziell zu entlasten und Eigentümern gleichzeitig mehr Flexibilität bei Investitionsentscheidungen einzuräumen.

Für Eigentümer und Wohnungsunternehmen bleibt damit vor allem eine Frage zentral: Welche Investitionen sind langfristig wirtschaftlich, regulatorisch belastbar und mit Blick auf steigende Energie- und CO₂-Kosten zukunftssicher?

Welche Fördermöglichkeiten gibt es aktuell?

Nach aktuellem Stand sollen die bestehenden Förderprogramme auch nach Inkrafttreten des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) zunächst bestehen bleiben. Eigentümer, Unternehmen und Kommunen können damit weiterhin finanzielle Unterstützung für energetische Sanierungen und den Einsatz erneuerbarer Heizsysteme erhalten.

Die wichtigsten Förderprogramme werden derzeit von der KfW sowie dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) angeboten. Gefördert werden unter anderem:

• Wärmepumpen und andere Heizsysteme mit einem hohen Anteil erneuerbarer Energien
• energieeffiziente Sanierungen im Gebäudebestand
• Energieberatungen zur Planung von Modernisierungsmaßnahmen
• verschiedene Bonusförderungen für selbstnutzende Eigentümer

Die Förderung erfolgt je nach Maßnahme über:

• Zuschüsse
• zinsgünstige Kredite
• steuerliche Vorteile

Darüber hinaus sind für selbstnutzende Eigentümer zusätzliche Förderungen vorgesehen – etwa einkommensabhängige Zuschüsse oder der sogenannte Klimageschwindigkeits-Bonus für einen besonders schnellen Heizungstausch. Einzelne Förderungen lassen sich dabei teilweise miteinander kombinieren.

Da sich Förderbedingungen und Zuschusshöhen regelmäßig ändern können, empfiehlt sich vor größeren Investitionen eine aktuelle Prüfung der jeweiligen Programme und Voraussetzungen.

Wie digitale Gebäudetechnik bei der Umsetzung helfen kann

Die Anforderungen rund um GEG und das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) erhöhen den Druck auf Eigentümer und Wohnungsunternehmen, Energieverbräuche transparenter zu machen und Heizungsanlagen effizienter zu betreiben. Gleichzeitig sind umfangreiche Sanierungen und der Umstieg auf erneuerbare Energien häufig mit hohen Investitionen verbunden, die wirtschaftlich nicht immer sofort darstellbar sind.

Gerade deshalb gewinnen digitale Lösungen zunehmend an Bedeutung. Sie helfen dabei, bestehende Anlagen effizienter zu betreiben, Energieverbräuche besser zu analysieren und Optimierungspotenziale frühzeitig sichtbar zu machen – oft bereits ohne vollständigen Austausch der Heizungsinfrastruktur.

Mit Gebäudekonnektivität 4.0 bietet Vodafone eine Plattform, über die sich wichtige Gebäudedaten zentral erfassen und auswerten lassen. Dazu zählen beispielsweise:

• Vorlauf- und Rücklauftemperaturen der Heizung
• Temperaturen im Gebäude
• Stromverbrauchsdaten
• Zustände technischer Anlagen wie Rauchmelder

Die Plattform erkennt Auffälligkeiten frühzeitig, unterstützt bei der Optimierung des Anlagenbetriebs und hilft dabei, Wartungsbedarfe schneller sichtbar zu machen. So entsteht eine bessere Grundlage, um Gebäude effizienter, nachhaltiger und wirtschaftlicher zu betreiben.

Ein möglicher Einstieg in die digitale Heizungsoptimierung ist der GK4.0 Heizungsprofi. Die Lösung bündelt wichtige Betriebsdaten auch älterer Heizungsanlagen in einem zentralen Dashboard und unterstützt Eigentümer dabei, Energieverbräuche, Wartungszustände und Effizienzpotenziale transparenter zu überwachen.

Fazit: Worauf Sie sich jetzt einstellen sollten

Auch wenn sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen in den kommenden Jahren voraussichtlich weiter verändern werden, bleibt die grundlegende Richtung klar: Gebäude sollen langfristig energieeffizienter und klimafreundlicher betrieben werden. Für Eigentümer, Vermieter und Wohnungsunternehmen bedeutet das vor allem, Investitionen strategisch zu planen und bestehende Gebäude schrittweise auf zukünftige Anforderungen vorzubereiten.

Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) könnte künftig mehr Flexibilität bei der Wahl neuer Heizsysteme ermöglichen und bestimmte Vorgaben des bisherigen GEG lockern. Gleichzeitig bleiben steigende Energiepreise, CO₂-Kosten und langfristige Anforderungen an die Dekarbonisierung des Gebäudesektors wichtige Faktoren bei der Wahl neuer Heizsysteme.

Neben der eigentlichen Heiztechnik gewinnen deshalb auch digitale Lösungen zur Überwachung und Optimierung von Gebäuden zunehmend an Bedeutung. Wer Energieverbräuche, Anlagenzustände und Effizienzpotenziale transparent erfassen kann, schafft eine bessere Grundlage für wirtschaftliche und zukunftssichere Entscheidungen im Gebäudebestand.

Referenzen