Abflussrohr verstopft

Verstopfte oder defekte Abflussrohre sind ein Ärgernis für jeden Hauseigentümer. Die Kosten für eine Reparatur liegen schnell bei mehreren hundert Euro. Wer haftet, wenn ein Abflussrohr verstopft? Mehr dazu und einige Tipps zur Wartung und Reinigung von Rohren finden Sie hier.

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Kosten und Verantwortung

Abflussrohr verstopft? Die Kosten für eine Reinigung oder die regelmäßige Wartung sind ein Streitthema für viele Hauseigentümer. Erfahren Sie hier, wer die Haftung trägt, wenn ein Abflussrohr defekt ist und wie Sie Ihre Rohranlage vorbeugend gegen Ablagerungen schützen.

Abflussrohr verstopft: Kosten, Haftung und vorbeugende Maßnahmen

Wo viele Menschen in einem Gebäude leben, kommt es immer wieder vor, dass ein Abflussrohr verstopft. Die Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen erreichen dabei schnell höhere Summen. Ist ein Abflussrohr defekt, kommt nicht selten eine Rechnung von über 1.000 Euro zusammen. Meist muss der Hauseigentümer diese aus eigener Tasche zahlen. Beauftragen Sie in der Konsequenz vorsorglich eine turnusmäßige Inspektion der Abwasserleitungen, dann stellt sich zudem die Frage, ob Sie diese Kosten auf Ihre Mieter umlegen können.

Wann haftet der Hauseigentümer?

Wenn ein Abflussrohr verstopft ist, kosten nicht nur Fachleute zur Rohrreinigung viel Geld – häufig können Mieter auch eine Mietminderung geltend machen. Lässt sich die einzige Toilette in einer Wohnung nicht benutzen, dürfen Mieter laut einem Urteil des Landgerichtes Berlin eine Mietminderung von bis zu 80 Prozent vornehmen.

Ist in der Dusche das Abflussrohr verstopft, kostet dies den Vermieter bis zu 30 Prozent der Mieteinnahmen (Urteil AG Köln). Zusätzliche Schadenersatzansprüche entstehen, falls durch ein verstopftes oder defektes Abflussrohr nachweisbare Feuchteschäden in der Mietwohnung entstanden sind, etwa an Badezimmermöbeln.

Das gilt aber nur für Verstopfungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch von Dusche oder Waschbecken entstanden sind. Anders sieht es aus, wenn der Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat oder das defekte Abflussrohr durch unsachgemäße Nutzung herbeigeführt wurde. Beispiele für einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch sind Verstopfungen durch Windeln, Putzlappen, Katzenstreu oder auch Damenbinden. In diesem Fall haftet der Mieter für den Schaden.

Wann hat der Hauseigentümer einen Schadensersatzanspruch?

Wurde die Verstopfung vom Mieter verschuldet, so haben Sie als Hauseigentümer Anspruch auf Schadenersatz. Auch wenn der Mieter ein defektes Abflussrohr zu spät meldet und dadurch eine Überschwemmung entsteht, kann er für die darüberhinausgehenden Schäden verantwortlich gemacht werden. Die Beweislast für eine unsachgemäße Nutzung oder vermeidbare Schäden liegt allerdings bei Ihnen als Vermieter.

Damit Sie die Kosten für ein verstopftes Abflussrohr erstattet bekommen, müssen Sie den Schaden eindeutig einer Mietpartei zuweisen können. Bleibt die Schadensursache unklar, geht dies zu Ihren Lasten. Falls Sie einen Reinigungsservice beauftragen müssen, sollten Sie deshalb darauf achten, dass dieser in der Rechnung den Grund für die Verstopfung und den Verursacher vermerkt. Bleibt unklar, welche Mietpartei den Schaden verschuldet hat, können Sie keinen Ihrer Mieter belangen.

Hat sich über einen längeren Zeitraum Fett in den Rohren abgelagert und das Abflussrohr verstopft, sind die Kosten dem jeweiligen Mieter zuzurechnen. Denn durch ordnungsgemäßen Abwasch mit heißem Wasser und ausreichend Spülmittel lassen sich solche Ablagerungen vermeiden. Die allmähliche Ablagerung von Kalk unterliegt dagegen dem Haftungsrisiko des Vermieters.

Hinweis: Sollte ein Rohr verstopft sein, ist eine mietvertragliche Vereinbarung über die anteilige Kostenübernahme seitens der Mieter rechtlich unwirksam. Denkbar ist eine Pflicht zur Kostenübernahme nur, wenn Hauseigentümer und Mieter gemeinsam in einem Haus wohnen und eine Individualvereinbarung getroffen haben. Da die Anforderungen an solche Regelungen sehr hoch sind, ist es ratsam, den Vertrag von einem Experten prüfen zu lassen.

Regelmäßige Wartung: So können Sie die Rohrreinigung als Betriebskosten umlegen

Vorbeugen ist für Hauseigentümer in der Regel günstiger als Reparieren, wenn das Abflussrohr verstopft ist. Kosten für eine regelmäßige Rohrreinigung fallen – anders als die Reparatur eines bereits defekten Abflussrohrs – nicht unter die Instandhaltung. Um Kalk- und Schmutzablagerungen zu verhindern, können Sie deshalb regelmäßig eine Rohrreinigung durchführen lassen. Geschieht diese Maßnahme turnusmäßig, sind die Kosten als „Sonstige Betriebskosten“ auf alle Mietparteien umlagefähig.

Empfehlenswert ist dies insbesondere in Mietobjekten, in deren Rohranlage immer wieder solche Ablagerungen auftreten, etwa durch stark kalkhaltiges Wasser. In einem Mehrfamilienhaus müssen sich die Bewohner die Wartungskosten teilen. Voraussetzung ist, dass Sie den Kostenpunkt „Rohrreinigung“ ausdrücklich im Mietvertrag aufführen.

Zusammengefasst:

• Verstopfungen, die durch einen ordnungsgemäßen Gebrauch entstehen, müssen vom Hauseigentümer auf eigene Kosten beseitigt werden. Beispiele: Haare im Duschabfluss oder Verkalkung lassen das Abflussrohr verstopfen. Die Kosten für eine Reinigung trägt der Vermieter.
• Hat ein Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht, haftet dieser auch für die Beseitigung.
  Beispiele: Zu viel Toilettenpapier, Babywindeln, Feuchttücher oder auch Essensreste verstopfen das Abflussrohr. Die Kosten für eine Säuberung trägt der verantwortliche Mieter.
• Generelle Klauseln im Mietvertrag zu Verstopfungen sind nicht wirksam.
• Die Kosten für vorbeugende, regelmäßige Rohrreinigungen kann der Hauseigentümer auf die Mieter umlegen.