Gesetze und Verordnungen

Neue Pflichten für die Immobilienwirtschaft

• Gesetze und Verordnungen im Jahr 2024: Aktualisierungen betreffen u. a. die Heizkostenverordnung (HKVO), das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und das neue Energieeffizienzgesetz (EnEfG), um Energieeffizienz und CO2-Reduktion zu fördern.

• Förderungen, Pflichten und wichtige Fristen sind zu beachten, wie die Einführung fernauslesbarer Messtechnik bis 2026. 

Es bleibt eine Herkulesaufgabe: Millionen Gebäude müssen in wenigen Jahren ihren CO2-Ausstoß deutlich reduzieren, damit die Branche ihre Klimaziele erreicht.
Zwar hat die Immobilienwirtschaft den Handlungsbedarf erkannt, doch sie steuert für die Regierung nicht entschlossen genug in Richtung Nachhaltigkeit. Eine Vielzahl neuer Gesetze und Verordnungen soll das Tempo weiterhin hoch halten. Doch alle aktuellen Pflichten im Auge zu behalten, ist gar nicht einfach. Unsere Zusammenfassung soll Ihnen helfen, sich einen Überblick zu verschaffen.

Die einzelnen Gesetze, deren Inkrafttreten und letzte Änderungen im Überblick:

Mit dem EnWG wurden insbesondere die unionsrechtlichen Vorgaben der EU-Elektrizitäts-Binnenmarktrichtlinie 2019/944 in deutsches Recht umgesetzt. In der Novelle 2022 wurden, angestoßen durch den Krieg in der Ukraine, zudem die Füllstände der Gasspeicher festgelegt.

Mit der Neufassung der Heizkostenverordnung (HKVO) werden seit 2021 die Vorgaben der Energieeffizienzrichtlinie der EU (EED) in deutsches Recht umgesetzt. Pflicht werden sukzessive bis 2027: fernauslesbare Messtechnik, monatliche Verbrauchsinformationen für Hausbewohner, erweiterte Informationen auf der jährlichen Abrechnung und Anbindung der Funkmesstechnik an das Smart Meter Gateway. Ab 01.10.2024 müssen Gebäudeeigentümer nun auch für Gebäude, die überwiegend mit Wärme und Warmwasser aus Wärmepumpen versorgt werden, eine Verbrauchserfassung vornehmen. Bis zum 30. September 2025 bleibt nun noch Zeit, eine entsprechende Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu installieren.

Die Europäische Union hat die EED (Energy Efficiency Directive) für mehr Klimaschutz und weniger Emissionen verabschiedet. Sie legt fest, dass bei Neuausrüstung, Modernisierung oder Gerätetausch in Häusern und Wohnungen nur noch fernablesbare Messgeräte eingebaut werden dürfen. Bis zum 31. Dezember 2026 muss sämtliche Messtechnik fernablesbar sein. Die EED-Novelle aus 2023 ist ein zentraler energiepolitischer Baustein des sog. „Fit for 55“-Pakets der EU. Mit diesem Paket schafft die EU die Voraussetzungen dafür, ihre Treibhausgasemissionen bis 2030 um 55 % zu senken.

Das Gesetz legt klare Energieeffizienzziele fest. Zudem beinhaltet es konkrete Effizienzmaßnahmen für die öffentliche Hand und für Unternehmen, außerdem definiert es erstmals Effizienzstandards für Rechenzentren. Die dabei definierten Ziele für die Senkung des Primär- und Endenergieverbrauchs für 2030 entsprechen den Vorgaben der Novelle der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) für Deutschland. 

Der Anteil erneuerbarer Energien an der Stromversorgung soll bis 2050 auf mindestens 80 Prozent steigen. Damit werden Photovoltaik- und Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen im Gebäudebestand immer wichtiger. Das neue EEG 2023 wird auf das Erreichen des 1,5-Grad-Pfades nach dem Pariser Klimaschutzabkommen ausgerichtet. Nun ist am 16. Mai 2024 das „Solarpaket I“ der Bundesregierung in Kraft getreten, das einige Verbesserungen für die Errichtung von PV-Anlagen enthält.

Seit dem 01.01.2024 besteht in ganz Deutschland die Rauchwarnmelderpflicht für Neu-, Um- und Bestandsbauten.

Zweck der Verordnung ist es, die menschliche Gesundheit vor den nachteiligen Einflüssen zu schützen, die sich aus der Verunreinigung von Wasser ergeben, das für den menschlichen Gebrauch bestimmt ist; Vermieter und Verwalter einer Immobilie müssen das Trinkwasser nach den Regeln der Trinkwasserverordnung prüfen lassen und die Pflichten bezüglich der Qualität beachten. Die Novellierung in 2023 war notwendig, um die Anforderungen der EU-Trinkwasserrichtlinie von 2020 umzusetzen und den Trinkwasserschutz weiter zu verbessern.

Das GEG stellt Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden und beinhaltet zahlreiche Sanierungspflichten. Die Novelle von Anfang 2024, auch als Heizungsgesetz bekannt, führte mehrere wichtige Änderungen ein, um den Umstieg auf erneuerbare Energien und die Reduzierung des Energieverbrauchs im Gebäudesektor zu fördern, u. a. die 65 %-Erneuerbare Energien-Vorgabe und die Bilanzierung nach DIN V 18599.

Die kurzfristige Verordnung regelt Maßnahmen zur Energieeinsparung im Gebäudebereich für die Heizperiode vom 1. September 2022 bis zum 28. Februar 2023. Sie beinhaltet Maßnahmen wie das Verbot der Beleuchtung öffentlicher Nichtwohngebäude und Baudenkmäler und wurde gemeinsam mit einer Verordnung über mittelfristig wirksame Effizienz- und Energieeinsparmaßnahmen erlassen, die seit dem 1. Oktober 2022 für zwei Jahre gilt. Ab dem 1. Oktober 2024 treten dann die erweiterten Regelungen der §§ 60b und 60c GEG, die mit der EnSimiMaV korrespondieren, in Kraft. § 60b GEG regelt die Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen, während § 60c GEG Vorschriften zum hydraulischen Abgleich enthält.

Die Verordnung regelt die technischen Mindestanforderungen an den sicheren Betrieb und die sichere Nutzung von Ladepunkten für Elektromobile. Die Novellierung in 2024 erfolgte im Zusammenhang mit der europäischen Alternative Fuels Infrastructure Regulation (AFIR) u. a. mit den Zielen, die Zahlungsmöglichkeiten zu vereinfachen und die Transparenz und Nutzerfreundlichkeit von Ladepunkten zu erhöhen.

Das Gesetz schreibt den Ausbau von intelligenten Messstellen (Smart Meter Gateways) vor, die den Stromverbrauch und die Nutzungszeit aufzeichnen und sicher mit einem Kommunikationsnetz verbunden werden können. Mit der Novellierung des Gesetzes soll die Umsetzung des Rollouts dynamisiert und flexibilisiert werden. 2025 startet die verpflichtende Umsetzung des Rollouts für alle MSBs (Muss-Rollout).

Zur Erreichung der nationalen Klimaschutzziele nach § 3 Absatz 1 werden jährliche Minderungsziele durch die Vorgabe von Jahresemissionsmengen für Gebäude festgelegt. Die Novelle von 2023 soll dazu beitragen, die Klimapolitik Deutschlands effizienter und transparenter zu gestalten und die Emissionsreduktionsziele sozial gerecht und volkswirtschaftlich sinnvoll zu erreichen. Das Ziel der Treibhausgasneutralität bis 2045 bleibt bestehen – mit einem Zwischenziel von 65 % Reduktion der Emissionen bis 2030 im Vergleich zu 1990.

Das BEHG ist ein Gesetz über den nationalen Zertifikatehandel, der die Emission von Treibhausgasen aus der Nutzung von fossilen Heiz- und Kraftstoffen in ein kostenpflichtiges Gut umwandelt. Beschlossen wurde die Einführung einer CO2-Bepreisung für die Sektoren Wärme und Verkehr ab dem Jahr 2021. Laut der Novelle von 2022 startet die CO2-Bepreisung 2023 auch für die Verbrennung von Kohle und für die Abfallverbrennung ab 2024. Im Rahmen des Haushaltsfinanzierungsgesetzes 2024 wurde eine Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) hinsichtlich der Festpreise nach § 10 Absatz 2 BEHG beschlossen.

Seit 1. Januar 2021 werden verschiedene Förderprogramme zur energetischen Sanierung von Wohn- und Nichtwohngebäuden gebündelt. Die Novellierung aus 2023 zielt darauf ab, die Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien im Gebäudesektor weiter zu fördern, und unterstützt dabei besonders Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen bei der Finanzierung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen. 

Vermieter können die CO₂-Steuer nicht mehr vollständig an die Mieter weitergeben, sondern werden an den entstehenden Mehrkosten beteiligt. Die Höhe der Beteiligung hängt dabei davon ab, wie klimafreundlich das Haus gebaut ist.

Messstellenbetreiber können sofort zertifizierte Smart Meter Gateways für die Übertragung von Strommessdaten installieren. Es wird ein gesetzlicher Rollout-Fahrplan mit verbindlichen Zeit-Zielen verankert.

Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) bringt neue Reportingpflichten für kapitalmarktorientierte Unternehmen im Bereich ESG, also zu Umwelt-, Sozial- und Arbeitnehmerbelangen sowie zur Bekämpfung von Korruption. Die Richtlinie ist 2023 in Kraft getreten. Nach ihrer Verabschiedung auf EU-Ebene muss sie innerhalb von 18 Monaten in nationales Recht umgesetzt werden.

Beide Punkte sollten in der Zukunft weiter beobachtet und bei Gesetzes-/Verordnungserlass entsprechend beachtet werden.