Gesetze und Verordnungen

Neue Pflichten für die Immobilienwirtschaft

Es ist eine Herkulesaufgabe: Millionen Gebäude müssen in wenigen Jahren ihren CO₂-Ausstoß deutlich reduzieren, damit die Branche ihre Klimaziele erreicht.

Zwar hat die Immobilienwirtschaft den Handlungsbedarf erkannt, doch sie steuert für die Regierung nicht entschlossen genug in Richtung Nachhaltigkeit. Eine Vielzahl neuer Gesetze und Verordnungen soll das Tempo jetzt erhöhen. Doch alle neuen Pflichten im Auge zu behalten, ist gar nicht einfach. Unsere Zusammenfassung soll Ihnen helfen, sich einen ersten Überblick zu verschaffen.

Im Detail:

Mit dem EnWG wurden insbesondere die unionsrechtlichen Vorgaben der EU-Elektrizitäts-Binnenmarktrichtlinie 2019/944 in deutsches Recht umgesetzt. In der Novelle 2022 wurden, angestoßen durch den Krieg in der Ukraine, zudem die Füllstände der Gasspeicher festgelegt.

Mit der Neufassung der Heizkostenverordnung (HKVO) werden die Vorgaben der Energieeffizienzrichtlinie der EU (EED) in deutsches Recht umgesetzt. Pflicht werden sukzessive bis 2027: fernauslesbare Messtechnik, monatliche Verbrauchsinformationen für Hausbewohner, erweiterte Informationen auf der jährlichen Abrechnung und Anbindung der Funkmesstechnik an das Smart Meter Gateway.

Die Europäische Union hat die EED (Energy Efficiency Directive) für mehr Klimaschutz und weniger Emissionen verabschiedet. Sie legt fast, dass bei Neuausrüstung, Modernisierung oder Gerätetausch in Häusern und Wohnungen nur noch fernablesbare Messgeräte eingebaut werden dürfen.

Der Anteil erneuerbarer Energien an der Stromversorgung soll bis 2050 auf mindestens 80 Prozent steigen. Damit werden Photovoltaik- und Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen im Gebäudebestand immer wichtiger. Das neue EEG 2023 wird auf das Erreichen des 1,5-Grad-Pfades nach dem Pariser Klimaschutzabkommen ausgerichtet.

Rauchmelder sind in Deutschland in allen Wohnungen und Wohnhäusern Pflicht, in Baden-Württemberg, Hessen und Sachsen auch in gewerblichen Einrichtungen.

Zweck der Verordnung ist es, die menschliche Gesundheit vor den nachteiligen Einflüssen zu schützen, die sich aus der Verunreinigung von Wasser ergeben, das für den menschlichen Gebrauch bestimmt ist; Vermieter und Verwalter einer Immobilie müssen das Trinkwasser nach den Regeln der Trinkwasserverordnung prüfen lassen und die Pflichten bezüglich der Qualität beachten.

Das GEG stellt Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden und beinhaltet zahlreiche Sanierungspflichten. Die Novelle 2023 sieht eine weitere Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs für Neubauten vor. Für Januar 2025 sind erneut Anpassungen geplant.

Die Verordnung regelt die technischen Mindestanforderungen an den sicheren Betrieb und die sichere Nutzung von Ladepunkten für Elektromobile.

Das Gesetz schreibt den Ausbau von intelligenten Messstellen (Smart Meter Gateways) vor, die den Stromverbrauch und die Nutzungszeit aufzeichnen und sicher mit einem Kommunikationsnetz verbunden werden können. Mit der Novellierung des Gesetzes soll die Umsetzung des Rollouts dynamisiert und flexibilisiert werden. 2025 startet die verpflichtende Umsetzung des Rollouts für alle MSBs (Muss-Rollout).

Zur Erreichung der nationalen Klimaschutzziele nach § 3 Absatz 1 werden jährliche Minderungsziele durch die Vorgabe von Jahresemissionsmengen für Gebäude festgelegt. Mit der Neuerung 2021 wird das Ziel der Klimaneutralität von 2050 um fünf Jahre auf 2045 vorgezogen.

Das BEHG ist ein Gesetz über den nationalen Zertifikatehandel, der die Emission von Treibhausgasen aus der Nutzung von fossilen Heiz- und Kraftstoffen in ein kostenpflichtiges Gut umwandelt. Beschlossen wurde die Einführung einer CO₂-Bepreisung für die Sektoren Wärme und Verkehr ab dem Jahr 2021. Laut der Novelle von 2022 startet die CO₂-Bepreisung 2023 auch für die Verbrennung von Kohle und für die Abfallverbrennung ab 2024.

Seit 1. Januar 2021 werden verschiedene Förderprogramme zur energetischen Sanierung von Wohn- und Nichtwohngebäuden gebündelt.

Die kurzfristige Verordnung regelt Maßnahmen zur Energieeinsparung im Gebäudebereich für die Heizperiode vom 1. September 2022 bis zum 28. Februar 2023. Sie beinhaltet Maßnahmen wie das Verbot der Beleuchtung öffentlicher Nichtwohngebäude und Baudenkmäler und wird gemeinsam mit einer Verordnung über mittelfristig wirksame Effizienz- und Energieeinsparmaßnahmen erlassen, die ab dem 1. Oktober 2022 für zwei Jahre gilt.

Vermieter können die CO₂-Steuer nicht mehr vollständig an die Mieter weitergeben, sondern werden an den entstehenden Mehrkosten beteiligt. Die Höhe der Beteiligung hängt dabei davon ab, wie klimafreundlich das Haus gebaut ist.

Messstellenbetreiber können sofort zertifizierte Smart Meter Gateways für die Übertragung von Strommessdaten installieren. Es wird ein gesetzlicher Rollout-Fahrplan mit verbindlichen Zeit-Zielen verankert.

Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) bringt neue Reportingpflichten für kapitalmarktorientierte Unternehmen im Bereich ESG, also zu Umwelt-, Sozial- und Arbeitnehmerbelangen sowie zur Bekämpfung von Korruption. Die Richtlinie ist 2023 in Kraft getreten. Nach ihrer Verabschiedung auf EU-Ebene muss sie innerhalb von 18 Monaten in nationales Recht umgesetzt werden.

Beide Punkte sollten in der Zukunft weiter beobachtet und bei Gesetzes-/Verordnungserlass entsprechend beachtet werden.