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Ein Modellhaus mit Energieeffizienz-Skala und Solarpanel steht auf einem Vertragswerk

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Was Vermieter, Eigentümer und Bauherren wissen sollten

Deutschland soll so schnell wie möglich die Abkehr von fossilen Energieträgern bei der Wärmeversorgung von Gebäuden schaffen. Um das zu erreichen, ist am 1.1.2024 das sogenannte Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Es bringt wegweisende Veränderungen für die gesamte Immobilienbranche mit sich und gilt als Schlüssel zu nachhaltigem Bauen. Zudem bietet es langfristig erhebliche wirtschaftliche Vorteile für Wohnungsgesellschaften, Eigentümergemeinschaften und Neubauprojekte – vorausgesetzt, es wird sinnvoll angewendet und beispielsweise mit smarten Gebäudefunktionen kombiniert. Doch was genau fordert das Gesetz und wer muss welche Aufgaben bis wann angehen?

In Deutschland entfallen 90 Prozent des Gesamtenergiebedarfs von Wohngebäuden auf das Beheizen und die Warmwasserversorgung. Zudem heizt laut Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) bis heute fast jeder zweite Haushalt mit fossilen Energieträgern wie Erdgas. Dies gilt schon länger als nicht mehr zeitgemäß.

Hier erfahren Sie, wie Sie durch die konsequente Umsetzung der GEG-Forderungen nicht nur die Umwelt schützen, sondern auch die Zufriedenheit Ihrer Mieter und (Mit-)Eigentümer steigern.

Das Gebäudeenergiegesetz im Überblick

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 endgültig in Kraft getreten. Es vereint die bisherigen Regelungen von:

  • Energieeinsparverordnung (EnEV)
  • Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
  • Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Die Forderungen des GEG zielen darauf ab, den Anteil erneuerbarer Energien bei der Versorgung von Gebäuden mit Wärme und Kühlung zu erhöhen. Insbesondere fordert das Gesetz, dass Heizungen künftig mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien arbeiten – in Neubaugebieten seit 1.1.2024 (also seit Inkrafttreten des Gesetzes), ansonsten ab 2026. Bei Bestandsimmobilien wiederum gibt es umfangreiche Vorschriften, Pflichten zur zeitnahen Modernisierung und gewisse Übergangsregelungen. Sie alle haben aber letztlich eines zum Ziel: das Klima zu schonen und die Abkehr von Erdgas, Öl und anderen fossilen Energieträgern zu ermöglichen.

Schaubild, das in zwei Spalten das Thema Heizung im GEG für Neubau- und Bestandsimmobilien darstellt
Das Gebäudeenergiegesetz stellt seit Januar 2024 besondere Anforderungen an die Beheizung von Gebäuden.

Das GEG verschärft somit die Vorschriften für Heizungsanlagen gegenüber vorigen Regelungen. Gas- und Ölheizungen dürfen Sie zwar weiterhin betreiben, diese müssen jedoch bestimmte Effizienzanforderungen erfüllen. Alte, ineffiziente Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen Sie austauschen. Zudem wird der Einsatz von Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien stärker gefördert, also Wärmepumpen, Holzpellet-Heizungen und Solarthermie.

Für die Immobilienwirtschaft besteht akuter Handlungsbedarf. Doch auch ohne das aktuelle Gebäudeenergiegesetz steigt für Vermieter und Bauträger der Investitionsdruck. Grund hierfür ist auch der berechtigte Wunsch der Bewohner, ihren steigenden Energiekosten entgegenzuwirken. Daher sollten Sie in Neubauprojekten eine smarte Gebäudekonnektivität zur Verbrauchsoptimierung direkt mitplanen. Auch bei bestehenden Anlagen können smarte Gebäudelösungen wie Vodafone Gebäudekonnektivität 4.0 helfen, Verbräuche teils erheblich zu senken – und zwar zunächst ohne große Investitionen in eine komplett neue Heizungsanlage.
 

Einige häufig gestellte Fragen und Antworten zum Gebäudeenergiegesetz finden Sie hier:

Die verschiedenen Heizungsarten: Was ist noch erlaubt und was nicht?

Die meisten Gebäude werden bis heute mit fossilen Energieträgern wie Gas oder Öl beheizt, oft auch durch Fernwärme. Nach und nach sollen diese üblichen Heizarten jedoch moderneren Systemen weichen, etwa einer Pelletheizung – oder durch Erdwärmepumpen, solare Warmwasserbereitung oder Photovoltaik ergänzt werden.

Egal, welche Beheizungsart bei Ihnen aktuell zum Einsatz kommt oder kommen soll: Bei jeglichen Sanierungen und Neubauten müssen nicht nur die Heizungen, sondern auch die Standards der Gebäudehülle den GEG-Vorgaben entsprechen.
 

Die Bedeutung des hydraulischen Abgleichs

Der hydraulische Abgleich ist ein Verfahren, mit dem Experten eine Heizungsanlage optimal einstellen. Dabei werden die Heizwassermengen so angepasst, dass jeder Heizkörper genau die richtige Menge an Heizwasser erhält. Das führt zu einer gleichmäßigen Wärmeverteilung und reduziert den Energieverbrauch.

Der hydraulische Abgleich ist im GEG eine Pflichtmaßnahme bei:

  • der Installation neuer Heizungsanlagen
  • größeren Sanierungen
  • mindestens sechs Wohneinheiten im Gebäude

Wie genau der hydraulische Abgleich funktioniert und warum er wichtig ist, erfahren Sie in unserem Experten-Interview zum hydraulischen Abgleich mit Dipl.-Ing. Günter Wolter, einem renommierten Experten für Heizungsoptimierung und Heizungstechnik.

Infografik zur Bedeutung des hydraulischen Abgleichs in Gebäuden und den Folgen von Über- oder Unterversorgung in zwei Spalten
Ohne korrekt durchgeführten hydraulischen Abgleich verbraucht eine Heizungsanlage meist deutlich mehr Energie, als nötig wäre, und mindert den Wohnkomfort.

Diese Fördermöglichkeiten gibt es

Es gibt verschiedene Förderprogramme, die Sie bei der Umsetzung der GEG-Anforderungen unterstützen. Die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bieten finanzielle Anreize für energieeffiziente Sanierungen und den Einsatz erneuerbarer Energien. Diese Förderungen können Sie in Form von Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen beantragen.

Vorgesehen ist die Förderung für alle, die sich für eine Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien entscheiden.

Förderung für alle: Jeder, der eines oder mehrere Gebäude besitzt, kann eine sogenannte Grundförderung von 30 Prozent für alle Wohn- und Nichtwohngebäude erhalten. Das gilt für private Eigentümer, Unternehmen, gemeinnützige Organisationen und Kommunen gleichermaßen.

Beratung: Egal, ob privates Eigentum, gewerbliche Vermietung oder öffentlich geförderter Wohnraum: Zusätzlich zur Grundförderung können Sie eine Beratung durch sogenannte Energieberater in Anspruch nehmen. Das BMWK übernimmt bis zu 50 Prozent der Kosten für solche Beratungsleistungen – maximal 850 Euro, je nach Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude.

Private Eigentümer erhalten bei Selbstnutzung ihrer Immobilie oder Wohneinheit zudem:

  • zusätzlich einen Bonus von maximal 30 Prozent, je nach Einkommen
  • weitere Fördermittel für bestimmte Gruppen, beispielsweise für Menschen mit geringem Einkommen
  • einen sogenannten Klimageschwindigkeits-Bonus für diejenigen, die ihre Heizung besonders schnell umrüsten möchten. Dieser Zuschuss von weiteren 20 Prozent gilt noch bis 31.12.2028. Danach verringert sich der Prozentsatz jedes Jahr.

Die jeweiligen Boni sind kumulierbar, schließen sich also nicht gegenseitig aus. In der Summe sind also bei privater Modernisierung Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der anfallenden Kosten möglich. Zudem können private Eigentümer derartige Maßnahmen gegebenenfalls steuerlich absetzen und von zinsgünstigen Krediten profitieren.

Ein Mann im blauen Sakko mit Tablet erklärt einem älteren Herrn etwas an einem Gebäude
Ein Gebäudeberater hat die Aufgabe, den Ist-Zustand eines oder mehrerer Gebäude zu beurteilen und Vorschläge für die Sanierung zu machen.

Kosten für GEG-Maßnahmen: Umlage auf die Mieter

Die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen können Sie als Vermieter zum Teil auf die Mieter umlegen. Dies betrifft vor allem Modernisierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern. Nicht umlegbar sind hingegen Kosten für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, die lediglich den bestehenden Zustand erhalten.

Näheres hierzu regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Paragraph 559. Hier ist unter anderem festgelegt, dass die jährliche Mieterhöhung nach einer Modernisierung auf 8 Prozent der Kosten begrenzt ist. Von diesen Kosten müssen Sie eine mögliche Förderung durch den Bund abziehen.

Gebäudekonnektivität 4.0: Sämtliche Objekte auf einen Blick

Im Rahmen des aktuellen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gibt es einiges zu beachten. Insbesondere die Umrüstung auf erneuerbare Energien kann trotz Fördermitteln mit erheblichen Kosten verbunden sein – die mit der Wirtschaftsleistung (Mietspiegel) des Gebäudes nicht immer in Einklang zu bringen sind.

Insbesondere zur Optimierung vorhandener Anlagen, aber auch für Sanierungen und Neubauvorhaben hat Vodafone eine Möglichkeit geschaffen, die Energiekosten eines kompletten Gebäudes oder sogar ganzer Liegenschaften zentral im Blick zu behalten. Sie nennt sich Gebäudekonnektivität 4.0 und erfasst sämtliche wichtigen Gebäude-Parameter in einem zentralen Dashboard, beispielsweise:

  • Vorlauf- und Rücklauftemperatur der Heizung
  • Temperaturen im Gebäude
  • Werte von Stromzählern
  • Zustand von Rauchmeldern

Das System gibt Handlungsempfehlungen für die Optimierung und registriert sofort, wenn irgendwo Unregelmäßigkeiten auftreten. So reduzieren Sie den Wartungsbedarf auf ein Minimum und Ihre überwachten Anlagen laufen stets im optimalen Betriebsbereich.

Da das Thema Heizungsanlage oft im Fokus und am Anfang der Optimierungen steht, kann das Produkt Heizungsprofi ein guter Einstieg in smarte Gebäudetechnik sein. Es fasst die wichtigsten Betriebsparameter auch bei älteren Heizungsanlagen in einem zentralen Dashboard zusammen. Das System liefert außerdem Handlungsempfehlungen und löst bei möglichen Störungen eine Wartungsanforderung aus. Damit ist der Heizungsprofi die ideale Basis für den späteren Weg zum smarten, energieeffizienten Gebäude.

Dashboard zur Gebäudekonnektivität 4.0 auf einem Laptop, der auf einem Tisch steht
Die Gebäudekonnektivität 4.0 stellt alle wichtigen Gebäude-Parameter in einem zentralen Dashboard dar.

Der Podcast mit Professor Grinewitschus, Experte für Energiefragen

Professor Viktor Grinewitschus ist Experte für Energiefragen der Immobilienwirtschaft an der Hamburger EBZ Business School. In unserem StadtLandVernetzt.-Podcast erklärt er, wie er die Bedeutung des neuen GEG für die Immobilienwirtschaft einschätzt. Außerdem geht es darum, welche Rolle intelligente Technologien und datenbasierte Ansätze bei der Gestaltung nachhaltiger und energieeffizienter Gebäude spielen. Reinhören lohnt sich!

Das Wichtigste zum Gebäudeenergiegesetz in Kürze

  • Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll den Energieverbrauch von Gebäuden senken und den Klimaschutz fördern.
  • Es verschärft die Anforderungen an Heizungsanlagen und macht die optimale Einstellung und Wartung bestehender Systeme zur Pflicht.
  • Verschiedene Förderprogramme unterstützen sowohl Kommunen als auch Bauträger und Privatpersonen bei der Umsetzung der Maßnahmen.
  • Mieter können anteilig an den Kosten für energetische Modernisierungen beteiligt werden.

Referenzen

https://www.gesetze-im-internet.de/geg/
https://www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/themen/bauen/energieeffizientes-bauen-sanieren/gebaeudeenergiegesetz/gebaeudeenergiegesetz-node.html
https://www.bmwk-energiewende.de/EWD/Redaktion/Newsletter/2024/02/Meldung/News1.html
https://www.geg-info.de/
https://www.energiewechsel.de/KAENEF/Redaktion/DE/FAQ/GEG/faq-geg.html
https://oekozentrum.nrw/aktuelles/detail/news/update-zum-gebaeudeenergiegesetz/

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