Änderungen für Vermieter 2025

• Änderungen durch das Gebäudeenergiegesetz

• CO₂-Kosten steigen

• Änderungen bei der Grundsteuer

• Installationspflicht für Smart Meter Gateways

• E-Rechnung wird Pflicht

• Verbrauchsabrechnung für Wärmepumpen

• Belegeinsicht für Mieter auch digital

• Solarpflicht in einigen Bundesländern

• Steuererleichterungen bei Solaranlagen

• Mietpreisbremse läuft zum Jahresende aus

• Die wichtigsten Änderungen für Vermieter in 2025 im Überblick

Heizung, Grundsteuer, CO₂-Kosten und mehr: Auch 2025 gibt es einige neue Regelungen, die Sie als Vermieter kennen sollten. Hier ein Überblick der wichtigsten Änderungen.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bringt einige Änderungen beim Thema Heizung mit sich, die CO₂-Kosten steigen, die Grundsteuer wird angepasst, in bestimmten Fällen müssen Smart Meter Gateways installiert werden und die Mietpreisbremse läuft voraussichtlich aus. Das sind nur einige der Änderungen, die 2025 für Sie wichtig sind:

Änderungen durch das Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt bereits seit Anfang 2024. Jedoch sind seit Herbst 2024 einige neue Aspekte zu beachten, die Sie kennen sollten. Die Regelungen sind nicht zu vernachlässigen: Werden sie nicht eingehalten, drohen in vielen Fällen Bußgelder.

Prüfung der Heizungsanlage

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit älteren Heizungsanlagen müssen ihre Anlage prüfen lassen und sie bei Bedarf reparieren oder optimieren (lassen). Ein Austausch ist nicht zwingend vorgeschrieben. In Häusern mit sechs oder mehr Wohnungen oder Nutzungseinheiten sind für Anlagen mit Wärmeträger Wasser (jedoch nicht Wärmepumpen) seit dem 1. Oktober 2024 diese Fristen zu beachten:

• Nach dem 30. September 2009 eingebaute Anlagen: Prüfung und Optimierung spätestens 15 Jahre nach Einbau
• Vor dem 1. Oktober 2009 eingebaute Anlagen: Prüfung und Optimierung bis 30. September 2027

Vermieter sollten prüfen, ob diese Fristen auf ihre Heizungsanlagen zutreffen, und gegebenenfalls eine Firma mit der Prüfung beauftragen. Lässt sich die Heizungsanlage nicht mehr reparieren, gibt es eine Austauschfrist zwischen 5 und 13 Jahren. Der Einbau einer provisorischen Interims-Heizung ist erlaubt.

Hydraulischer Abgleich

Für jede neu eingebaute Heizung muss seit Oktober 2024 ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden, sofern sich sechs oder mehr Wohnungen oder Nutzungseinheiten im Gebäude befinden. Dabei spielt der genutzte Energieträger keine Rolle. Der hydraulische Abgleich soll für eine effiziente Heizleistung mit möglichst geringen Energieverlusten sorgen. Ein Vorteil für Mieter: So sinken die Heizkosten.

Isolierpflicht für Heizungsrohre

Wenn Heizungsrohre und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen unzureichend gedämmt sind, muss das laut dem GEG nachgeholt werden. Das Gesetz macht genaue Vorgaben zur Mindestdicke der Dämmschicht je nach Durchmesser der Leitung.

Regelungen für neue Heizungen

Bereits seit 2024 müssen Heizungen, die in einem Neubau innerhalb eines Neubaugebiets eingebaut werden, zu mindestens 65 % über erneuerbare Energien betrieben werden. Das ist z.B. über Solarthermie, Wärmepumpen oder Pelletheizungen möglich. Außerhalb eines Neubaugebiets gibt es längere Übergangsfristen; derzeit bis 2026. Doch auch hier kann es sich für Sie lohnen, sich frühzeitig über die Möglichkeiten zu informieren und auf erneuerbare Energien zu setzen.

CO₂-Kosten steigen

Seit 2021 wird eine CO₂-Abgabe auf fossile Energieträger erhoben. Zum 1. Januar 2025 ist die Abgabe von bisher 45 € auf 55 € pro Tonne gestiegen. Somit wird das Heizen mit Gas und Öl teurer. Vermieter und Mieter teilen sich die Kosten.

Entscheidend für das Verhältnis der Aufteilung ist der energetische Zustand des Objekts: Handelt es sich um ein gut saniertes Gebäude, zahlt der Vermieter nur einen kleinen Teil. Bei unsanierten Gebäuden muss er dagegen bis zu 95 Prozent der Abgabe tragen. Dazwischen liegen verschiedene Stufen, bei denen sich die Aufteilung nach den Emissionen des Gebäudes richtet.

Änderungen bei der Grundsteuer

Seit 2025 gilt die Grundsteuerreform und sorgt dafür, dass Immobilienbesitzer mit einer Anpassung ihrer Gebührenbescheide rechnen müssen. Der fällige Betrag kann je nach Situation höher oder niedriger sein, oft kommt es aber zu einem Anstieg. Sofern im Mietvertrag so vereinbart, können Vermieter die Grundsteuer in voller Höhe auf ihre Mieter umlegen.

Installationspflicht für Smart Meter Gateways

In drei Fällen gilt ab 2025 die Pflicht für Haushalte, Smart Meter Gateways (SMGW) zu installieren:

• Der Stromverbrauch ist höher als 6.000 kWh pro Jahr.
• Es besteht eine stromerzeugende Anlage, z.B. eine Photovoltaik-Anlage, mit mehr als 7 kW Leistung.
• Steuerbare Verbrauchseinrichtungen sind vorhanden, z.B. Wärmepumpen oder Ladestationen für E-Autos.

Doch auch über diese Verpflichtung hinaus kann es sich lohnen, auf intelligente Stromzähler zu setzen. Sie bieten ein wichtiges Element eines smarten Gebäudemanagements, wie es beispielsweise Vodafone Gebäudekonnektivität 4.0 ermöglicht.

E-Rechnung wird Pflicht

Zum 1. Januar 2025 beginnt die E-Rechnungspflicht für Unternehmen in Deutschland. Auch Vermieter müssen ab 2025 in der Lage sein, E-Rechnungen zu empfangen und zu verarbeiten. Wenn sie Gewerberäume an Unternehmen vermieten und Umsatzsteuer erheben, müssen sie sogar selbst E-Rechnungen ausstellen. Es gelten Übergangsfristen und Ausnahmen – allerdings sollten Vermieter sich rechtzeitig informieren und sich um geeignete Softwarelösungen kümmern.

Verbrauchsabrechnung für Wärmepumpen

Bislang konnten Vermieter von mit Wärmepumpen beheizten Wohnungen oder Häusern die Stromkosten für die Wärmepumpe unabhängig vom Heizungsverbrauch der Mieter auf diese umlegen. Dieses sogenannte Wärmepumpen-Privileg fällt nun weg und der Strom muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bis zum 30. September 2025 haben Vermieter Zeit, um die nötigen Geräte zu installieren.

Belegeinsicht für Mieter auch digital

Eine der Änderungen für Vermieter 2025 betrifft die Bereitstellung von Belegen zur Betriebskosten-Abrechnung. Bisher mussten Vermieter diese Belege im Original zur Einsicht bereitstellen, wenn Mieter das wünschten. Jetzt ist alternativ eine Einsicht in digitale Belege möglich.

Solarpflicht in einigen Bundesländern

Unter Umständen sind Immobilienbesitzer bei Neubauten und Dachsanierungen verpflichtet, Photovoltaik-Anlagen oder Solarthermie-Anlage zu installieren. Allerdings gelten dafür ganz unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Bundesländern. In einigen Ländern besteht die Pflicht z.B. nur für Nichtwohngebäude. Trotzdem sollten Immobilienbesitzer die Regelungen aufmerksam verfolgen, da in mehreren Bundesländern 2025 eine Ausweitung der Pflicht geplant ist.

Steuererleichterungen bei Solaranlagen

Auch 2025 bleibt der Nullsteuersatz für Photovoltaik-Anlagen mit Leistung bis 30 Kilowatt Spitzenleistung (kWp) bestehen. Es fällt also keine Mehrwertsteuer beim Kauf solcher Anlagen an. Hinzu kommt nun noch eine weitere Erleichterung: Die Einkommensteuer-Befreiung wird auf Anlagen bis 30 kWp pro Wohn- oder Gewerbeeinheit erweitert – vorher waren es 15 kWp. Das gilt allerdings nur für Anlagen, die ab 2025 in Betrieb genommen werden.

Die Mietpreisbremse läuft zum Jahresende aus

Bis Ende 2025 gilt noch die Mietpreisbremse. Sie gibt vor, dass der Mietpreis in Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ob es zu einer Verlängerung kommt, ist noch unklar. Falls nicht, wären ab 2026 deutlich höhere Mieten möglich.

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